Īpašuma līnija: mājokļu trūkums turpinās; Maz ticams cenu kritums

Ja pārdošanas zīmes priekšpagalmos būtu radības, tām būtu augļu mušu mūžs.

No 2021. gada martā pārdotajām mājām 83% bija tirgū mazāk nekā mēnesi. Mājas tiek pārdotas ātri, jo to nav pietiekami daudz, lai izmitinātu katru mājsaimniecību, kas vēlas to iegūt. Iztrūkums bija 3.8 miljoni vienību 2020. gada beigās saskaņā ar 2021. gada aprīļa emuāra ierakstu, ko autors Sems Khaters, Fredija Maka galvenais ekonomists.

Kā šeit nokļuva mājoklis

Lai vizualizētu šo trūkumu, iedomājieties nacionālo nekustamo īpašumu tirgu kā muzikālu krēslu spēli ar pagriezienu: krēsls tiek pievienots aplim katru reizi, kad tiek uzcelts 1 miljons māju, un jauns spēlētājs dejo istabā katru reizi, kad 1 miljons mājsaimniecību. veidojas iedzīvotāju skaita pieauguma dēļ. No 2007. līdz 2020. gadam krēslu skaits pieauga no 130 līdz 141. Bet, ja Khatera matemātika ir pareiza, pieprasījuma nodrošināšanai bija nepieciešami aptuveni 145 krēsli.

"Tas ir rezultāts tam, ka māju būvētāji vairākus gadus ir ražojuši nepietiekamu produkciju — ne šogad, bet gan pēdējos 13 gadus," saka Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas galvenais ekonomists Lorenss Juns.

Mājokļu trūkums radījis sagrautas cerības. Saskaņā ar Nacionālās asociācijas pētījumu, 45% no potenciālajiem mājokļa pircējiem, kuri meklēja vismaz trīs mēnešus 2021. gada sākumā, nebija iegādājušies māju, jo "viņi turpina zaudēt cenu karos". Mājas celtnieki.

Rezultāts ir strauji augošās mājokļu cenas. Esošas mājas vidējā cena pieauga par 17.2% 12 mēnešos, kas beidzas 2021. gada martā, līdz USD 329 100, saskaņā ar NAR. Pie marta pārdošanas tempiem tikai 2.Bija pieejams 1 mēneša māju piedāvājums, tuvu rekordzemam līmenim.

Izpārdošanas zīmes ir ne tikai īslaicīgas, bet arī apdraudēta suga.

Kāpēc nav pietiekami daudz māju

Mājokļu trūkumu izraisīja daudzi faktori. Roberts Dīts, NAHB galvenais ekonomists, iztrūkumā vaino "piecus Ls":

  • Kvalificēta darbaspēka trūkums.

  • Nav pietiekami daudz attīstītu zemes gabalu, uz ko balstīties.

  • Aizdevuma izmaksas būvniecības finansēšanai.

  • Zāģmateriālu un citu materiālu cenas.

  • Likumi un noteikumi.

Pēdējā pozīcija ietver zonējumu un būvnormatīvus, darba likumus, prasības atstāt malā zaļās zonas attīstībā un "tādas lietas kā izslēdzošs zonējums, kam nepieciešams minimālais zemesgabala lielums, liekot pircējiem pirkt vairāk zemes, nekā viņi citādi to darītu," saka Dīts.

Dīns Beikers, Ekonomikas politikas un pētniecības centra vecākais ekonomists, nav pārliecināts, ka lielākā daļa vainas ir zonēšanai. "Mēs pēkšņi nekļuvām daudz stingrāki, piemēram, 2010., 2011. un 2012. gadā, nekā 2004., 2005. un 2006. gadā, kad būvējām 2 miljonus vienību gadā," saka Beikers. "Tāpēc es nedomāju, ka zonējums izskaidro izmaiņas." Viņš uzskata, ka celtnieki ir nepietiekami būvēti, jo kļuva piesardzīgi pēc 2008. gada mājokļu avārijas.

Vai mājokļu tirgus atkal sabruks?

2005. gadā es biju reportieris un prātoju, vai mēs atrodamies mājokļu burbulī. Lielākā daļa mājokļu ekonomistu man teica, ka mēs tā neesam. Beikers bija izņēmums. Viņš bija tik pārliecināts, ka esam nonākuši mājokļu burbulī, ka 2004. gadā pārdeva savu dzīvokļu māju un īrēja vietu, būdams pārliecināts, ka pēc cenu krituma varēs izmantot sava dzīvokļa pārdošanas ieņēmumus, lai noslēgtu darījumu. Mazāk nekā trīs gadus pēc tam, kad viņš pārdeva dzīvokli Kolumbijas apgabalā, cenas tur sāka kristies.

Ja baidāties, ka vēsture atkārtosies, uzņemiet to kā mierinājumu: mēs ar Beikeru pareizi domājām, ka 2005. gadā atradāmies mājokļu burbulī, taču neviens no mums neuzskata, ka šogad esam burbulī.

Mēs nedomājam, ka mājokļu cenas kritīsies, taču tās varētu iesaistīties spārnu saliekšanā. Hipotēka uz 30 gadiem ir bijusi zem 3.5% kopš 2020. gada aprīļa. Beikers saka: "Kas notiek, ja hipotēkas likme sasniedz 4%, kas nav augsts pēc vēsturiskiem standartiem? Vai cenas kritīsies? Mans minējums, iespējams, ir jā. Tā nebūtu avārija, taču būtu spiediens uz cenām."

"Cenas strauji aug tāpēc, ka pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, nevis tāpēc, ka pircēji vēlas ātri nopelnīt.”

Mūsdienu mājokļu ainava atšķiras no gadsimta sākuma. Mājokļu burbulis sākās 2003. gadā, ko veicināja neatbilstīgi hipotekārās kreditēšanas standarti un alkatība. Flippers iegādājās mājas kā īstermiņa ieguldījumus, ticot, ka cenas turpinās pieaugt. Taču mūsdienās regulatori ievieš stingrākus kreditēšanas standartus, un mājokļa iegādes mentalitāte ir mainījusies. Cenas strauji aug tāpēc, ka pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, nevis tāpēc, ka pircēji vēlas ātri nopelnīt.

Kurš zaudē mājokļa trūkumā?

Ekonomistiem ir vieglāk noteikt, kam karstais mājokļu tirgus kaitē, nekā noteikt, kurš no tā gūst labumu.

"Šīs augstās mājokļa izmaksas ir īpaši smagi skārušas tūkstošgades paaudzi," 2020. gada februāra emuāra ierakstā rakstīja Fredijs Maks Khaters. "Lai pārvarētu šos izmaksu šķēršļus, daži jauni pieaugušie ir izvēlējušies kopīgu dzīvesveidu. Citi ir pārcēlušies mājās kopā ar vecākiem. Rezultātā ir vairāk nekā 400 000 pazudušo mājsaimniecību, kuras vada 25 līdz 34 gadus veci cilvēki (mājsaimniecības, kuras būtu izveidojušās, izņemot augstākas mājokļa izmaksas)."

“Šīs augstās mājokļa izmaksas ir īpaši smagi skārušas tūkstošgades paaudzi.”Sems Keters, Fredija Maka galvenais ekonomists

Dīts no NAHB saka, ka daži ekonomisti pirms sešiem vai septiņiem gadiem spekulēja, ka tūkstošgades vecuma cilvēkus neinteresē īpašumtiesības uz māju. Tas tā nebija. "Cilvēki patiešām jauc līdzekļu trūkumu ar vēlmju trūkumu," saka Dīts. Milleniāļi vēlējās mājas 2014. un 2015. gadā, bet nevarēja tos atļauties lēnā algu pieauguma un studentu kredītu parāda dēļ.

Tagad tie paši tūkstošgades jaunieši ir sākuši savu karjeru un nopelna vairāk, un hipotēku likmes ir vēsturiski zemas, taču nav pietiekami daudz māju. "Tas ir nomākts tirgus," saka Dīts.

Kurš gūst labumu no mājokļa trūkuma?

Ja karstais nekustamā īpašuma tirgus sarūgtina tūkstošgades cilvēkus, kuru tas apmierina? Māju īpašnieki var gūt siltas sajūtas, izsekojot mājas vērtības tiešsaistē. Pārdevēji var justies gandarīti, apkopojot piedāvājumus, un satraukumu, izsakot piedāvājumus savā nākamajā mājā.

Tad ir saimnieki. Saskaņā ar Tautas skaitīšanas biroja datiem 2007. gadā, pirms mājokļu krišanas, īrnieki apdzīvoja nedaudz mazāk par 11 miljoniem vienģimenes māju. 2019. gadā pēc jaunākajiem pieejamajiem datiem bija nedaudz vairāk par 15 milj. Daudzi no 4.1 miljons papildu vienas ģimenes īres māju bija mājas, kuras iegādājās investori, kad mājokļu krīzes rezultātā cenas kritās.

Vai, izīrējot šīs mājas, nevis pārdodot tās, saimnieki liedz potenciālajiem pircējiem iespēju iegūt īpašumā, nevis īrēt?

"No vienas puses, noteikti pastāv arguments, ka vienģimenes māju pircēji ar nolūku tās izīrēt izņem no tirgus pieejamu mājokļu fondu, ko citādi pirktu ģimene," saka Maikls. Nīls, Urban Institute vecākais zinātniskais līdzstrādnieks. "Taču vienlaikus šie pircēji palīdzēja stabilizēt mājokļu tirgu situācijā, kad pieprasījums lielā mērā bija nolikts malā."

Ko var darīt?

Khaters 2021. gada aprīļa emuāra ierakstā raksta: "Vienkārši sakot, mums ir jāveido vairāk vienas ģimenes sākuma līmeņa mājokļu, lai novērstu šo trūkumu, kas spēcīgi ietekmē amerikāņu kopienu bagātību, veselību un stabilitāti."

Bet kā mēs uzbūvējam vairāk sākuma līmeņa (citiem vārdiem sakot, salīdzinoši lētas) mājas? Ekonomisti ierosina mīkstināt zonējuma kodus, lai celtniekiem būtu iespēja būvēt blīvākus mājokļus — padomājiet par mazākiem zemes gabaliem un daudzstāvu, daudzstāvu ēkām. Baidena administrācija ir ierosinājusi piešķirt dotācijas pašvaldībām, kas pārskata zonējuma kodus.

Nīls ierosina novērst darbaspēka trūkumu, savienojot kopienas koledžas ar celtniekiem, lai attīstītu prasmes, un pārdomājot imigrācijas politiku.

Ir tiešāks risinājums tirgus nespējai uzbūvēt pietiekami daudz māju: lieciet federālajai valdībai subsidēt sākuma līmeņa māju celtniecību pārdošanai īpašniekiem. Šis risinājums radītu vairāk māju, ko varētu iegādāties tūkstošgadīgie. Tas arī ļautu jaunākiem māju īpašniekiem veidot bagātību, nevis nodot to vecākiem saimniekiem īres veidā.

Baidena administrācija ir lūgusi Kongresu piešķirt 20 miljardus dolāru nodokļu atlaidēm piecu gadu laikā, lai uzbūvētu vai atjaunotu aptuveni 500 000 māju mājokļu pircējiem ar zemākiem ienākumiem. Plāns tiek saukts par Kaimiņu māju investīciju likumu, un šī nauda segtu starpību starp attīstības izmaksām un pārdošanas cenām.

Pusmiljons māju nevarētu novērst 3 trūkumu.8 miljoni mājokļu, bet tas būtu sākums.

Atstājiet Savu Komentāru

Please enter your comment!
Please enter your name here